Frågor om ekonomiska och juridiska aspekter

Obs! Nedan är generella frågor och svar gällande stambyte, ej specifikt för Brf Pärongården.
Text hämtad från stambyte.se

    

Hur kontrollerar jag en entreprenörs kreditvärdighet?

Idag finns de flesta entreprenörer inom alla områden online, vilket har gjort det mycket enklare att kolla upp allt från kreditvärdigheter till rykte och kunskaper. Det enklaste är att kontrollera deras hemsida, där de ofta stolt visar upp sitt emblem gällande kreditvärdighet. Här är det AAA som gäller för att få högsta trovärdighet.

Naturligtvis ska du inte lite blint på vad företag säger på sin hemsida och det kan naturligtvis förekomma bluff företag som uppvisar falska bevis på saker som ska inge trovärdighet för ett företag. Faktum är att detta inte alls är speciellt ovanligt inom bygg och anläggning.

För att vara på säkra sidan så kontrolleras alltid alla företags kreditvärdighet via en kreditupplysning om det finns någon form av osäkerhet.

   

Hur går det till att ta reda på om en entreprenör har stabila finanser och tillräcklig kapacitet att utföra det önskade stambytet?

Detta är något som alltid ska göras innan ett avtal om stambyte ingås. Efter att ha kontrollerat ett företags kreditvärdighet, finns det alltså mera att se över. Detta är då att entreprenören i fråga betalar sina skatter, är registrerad för moms samt att denne innehar F-skatt och även betalar andra avgifter inom tidsramarna för dessa.

När det handlar om ett stambyte gäller det också att det finns en tillgänglig personalstyrka och att entreprenören är välkänd sedan ett antal år tillbaka i branschen med gott renommé. Sedan är det också av vikt att allt som utlovats kommer med i det kontrakt som upprättas mellan bostadsrättsförening eller fastighetsägare och entreprenören.

    

Varför är det bättre med en entreprenör som har hög kreditvärdighet i jämförelse med övriga entreprenörer?

När du ser att en entreprenör har högre kreditvärdighet än andra, betyder detta helt enkelt att de är ett säkrare alternativ för att utföra ett stambyte. De entreprenörer som har högsta kreditvärdighet är också de som har betalt alla skulder, skatter och avgifter inom föreskriven tid.

I och med det vet du direkt att du anlitar en seriös entreprenör, som siktar på att arbeta långsiktigt. Detta är något ytterst viktigt då det handlar om ett stambyte. Här berörs de flesta gånger summor gällande ett flertal miljoner kronor. Detta samtidigt som det slutliga resultatet också ska stå sig och fungera under många kommande år.

    

Vad är kreditvärdighet?

Vad som står bakom en bedömning av en entreprenörs kreditvärdighet, är hur denne har betalt sina räkningar, fakturor och lån. För att göra det hela enkelt indelas företag i olika kreditklasser.

Här är AAA den högsta och C den lägsta. De delas också in i riskbedömningskategorier från 1-5. En entreprenör med bedömningen 1 anses innebära en hög risk, medan bedömningen 5 står för låg risk.

    

Är det möjligt att skydda sig om en entreprenör som utför eller har avslutat stambytet går i konkurs?

I realiteten finns det inget som till 100% kan garantera skydd om den valda entreprenören för ett stambyte skulle gå i konkurs. Vad som kan göras är en grundlig kontroll av kreditvärdighet och att entreprenören betalar skatter och avgifter i tid.

Detta kommer kraftigt att minska risken för att entreprenören skulle gå i konkurs under pågående arbete eller den garantitid som finns på projektet. För alla de som vill ha ytterligare skydd, finns det något som kallas för fullgörandeförsäkring.

Det är då en garanti som tecknas vilken är specifik just för det projekt som ska utföras. I det fallet blir detta det enda som kan verka som en garanti att få betalt på andra försäkringar och garantier i det fall entreprenören skulle gå i konkurs.

   

Varför är det viktigt att den entreprenör jag anlitar betalar sina skatter och avgifter?

Helt enkelt är detta något som påvisar hur seriös en entreprenör är och hur mycket du kan sätta din tillit till denna. Ett företag som inte betalar sina skatter och avgifter i tid, kommer troligen också att inneha brister på många andra plan.

Med det sagt kommer du varken kunna lite på kvalitet, att projektet blir klart inom föreskriven tid eller att entreprenören har den kapacitet som krävs för att kunna ta på sig ditt stambyte.

   

Hur finansieras ett stambyte?

Ett stambyte kan finansieras på många olika sätt. Beroende på om det handlar om en bostadsrättsförening eller en enskild fastighetsägare, kommer det också finnas olika alternativ.

Det vanligaste är att en fastighetsägare eller en bostadsrättsförening tar ett lån för att kunna utföra detta stora och kostsamma projekt. Du läser mera om detta under Finansiera ditt Stambyte.

   

När ska ett stambyte betalas?

Ett stambyte ska betalas när det utförs eller har utförts. Här handlar det som kutym alltid om delbetalningar under arbetet gång eller att betala hela beloppet vis projektets slut. Med andra ord ska ett stambyte betalas kontant.

Dock betyder inte detta att alla fastighetsägare och bostadsföreningar i realiteten betalar denna summa på en och samma gång. I de allra flesta fall handlar det om att ett lån vid stambyte för att kunna klara av att betala entreprenören/entreprenörerna.

Detta lån tas hos en bank eller ett större kreditinstitut och läggs oftast upp på en avbetalningsplan över 20-40 år. I slutändan är det naturligtvis lägenhetsinnehavare och hyresgäster som avbetalar skulden som uppstått vid stambyte i form av höjda avgifter och hyreshöjningar.

   

Är det möjligt att utnyttja ROT-avdrag vid stambyte som privat fastighetsägare?

Nej, som fastighetsägare finns det ingen möjlighet att utnyttja ROT-avdraget. Detta är enbart till för privata ägare av boende och fritidshus och kan inte användas av företag.

En fastighetsägare kan heller inte förlägga ett utnyttjande av ROT-avdrag till sina hyresgäster. Detta då de inte har någon form av ägarskap av den lägenhet som de enbart hyr av fastighetsägaren.

   

Är det möjligt för en bostadsrättsförening att utnyttja ROT-avdrag vid stambyte?

Ja, och nej. Själva bostadsrättsföreningen kan inte som en enhet utnyttja ROT-avdrag. Dock kommer de enskilda medlemmarna som äger lägenheterna i föreningen att kunna utnyttja ROT-avdrag vid stambytet.

På så sätt kan det sägas att bostadsrättsföreningar kan utnyttja ROT-avdrag vid stambyte. Här kan det bestämmas hur detta ska gå till via ett möte i föreningen.

   

Vad är rekommenderat att inkludera i ett standardutbud för boende i kombination med ett stambyte?

För fastighetsägare rekommenderas det att inkludera möjligheten att få en exklusivare inredning i badrum, toalett och kök. Detta samt att välja dusch eller badkar samt design och färg på kakel och klinker.

Naturligtvis ska detta ske inom ramarna för redan utvalt sortiment som hyresgästerna har att välja på. För ägare av lägenheterna i en bostadsrättsförening behöver det egentligen inte erbjudas något, då alla medlemmar själva kan bestämma hur just deras lägenheter ska se ut, utformas och vilken standard de ska ha.

Är det sedan så att det finns ett bättre pris på standardutrustning om ett paket till badrum och kök erbjuds till medlemmarna, kan detta naturligtvis vara ett bra alternativ för alla som nöjer sig med detta.

   

Vilka juridiska personer är ansvariga för ett stambyte?

Under planeringen av ett stambyte kommer det vara fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen som är de juridiska personerna bakom stambytesprocessen.

När väl en entreprenör har valts och kontrakterats kommer denne att vara den juridiska personen som är ansvarig för att stambytet blir utfört inom föreskriven tid, håller den kvalitet som kravs samt uppfyller det som står i kontraktet mellan ägare och entreprenör.

   

Finns det enskilda personer som kan hållas ansvariga för och under ett stambyte?

Nej, om ett kontrakt är uppställt och skrivet efter gällande regler, ska det inte finnas någon enskild individ som kan ställas ansvarig för ett stambyte. Här handlar det om företag som anlitar ett annat företag, eller förening som anlitar ett företag.

Det betyder att alla dessa former är juridiska personer inför lagen. Givetvis kommer det att finnas ansvariga personer på dessa företag som har varit ansvariga för projektet. Detta gör dock inte att de kan hållas personligen ansvariga vid fel.

Den enda gång detta skulle kunna vara gällande är om en anlitad entreprenör skulle driva företaget som enskild firma, vilket inte förekommer i dagens moderna företagsvärld.

Vid fel kan givetvis de olika företagen ställa sina anställa och arbetsledare ansvariga för olika problem som uppstått. Dock kan inte den ena parten ställa en enskild person hos den andra parten ansvarig för något som har hänt.

   

Kommer ett stambyte automatiskt att betyda en högre hyra?

Vid ett stambyte är finns det en chans att hyra och avgifter går upp för varje lägenhetsinnehavare eller hyresgäst. Det beror helt enkelt på att fastigheten anses få en högre standard än vad som tidigare var fallet. Dock är det bara tillåtet att utföra en skälig hyres- och avgiftshöjning efter ett stambyte.

Inte heller får en höjning göras efter ett stambyte baserat på de gemensamhetslokaler och trapphus samt källare och vind som finns i ett hyreshus. Däremot kan detta vara anledning till ökade avgifter i en bostadsrättsförening, baserat på vad som har bestämt vid de olika möten som föregått ett stambyte i föreningen.

    

Utgår det någon rabatt eller kompensation i form av lägre hyra till hyresgäster under ett stambyte?

Ja, när det gäller enskilda fastighetsägare så kan det utgå kompensation i form av lägre hyra till hyresgästerna under den tid som stambytet pågår. Dock är det nästan alltid så att de boende betalar den vanliga hyran under det pågående arbetet, för att senare få tillbaka en del av denna i kompensation efter att arbetet har slutförts.

När det gäller bostadsrättsföreningar är det helt annorlunda. Detta i och med att medlemmarna är de som betalar hela kalaset. Om det då skulle utgå kompensation under tiden stambytet pågår, skulle detta eventuellt betyda högre lån för föreningen.

I sin tur leder det till att de i ett senare skede måste göra en högre höjning av avgifterna som varje medlem betalar till föreningen. Normalt sett utgår det därav ingen kompensation i en bostadsförening vid stambyte, då detta inte ligger de boende till gagn.